En propiedad horizontal, el impuesto de cada unidad privada ya incorpora la proporción correspondiente a los bienes comunes según el coeficiente de copropiedad.
¿Qué ocurrió?
En el caso analizado, desde años anteriores se había
protocolizado y registrado el reglamento de propiedad horizontal y se habían
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unidades privadas con matrículas inmobiliarias independientes y sus respectivos
coeficientes de copropiedad.
Sin embargo, para las vigencias objeto de discusión, la
administración municipal determinó el impuesto utilizando información catastral
que todavía reflejaba la situación anterior del predio. El Consejo de Estado
reiteró que la
información catastral constituye una fuente relevante para determinar el
impuesto, pero no puede imponerse sobre la realidad debidamente acreditada del
inmueble cuando existe una divergencia entre ambas.
¿Qué pasa con las
zonas comunes?
La Sala precisó que, una vez constituida la propiedad
horizontal, el folio correspondiente al predio general puede mantenerse para
identificar los bienes
comunes. Esto no significa que deba generarse un impuesto
predial independiente sobre esas áreas.
El impuesto correspondiente a cada apartamento, local o
unidad privada incorpora
la proporción de los bienes comunes que le corresponde de acuerdo con su
coeficiente de copropiedad.
Por esta razón, la administración no podía desconocer las
unidades privadas jurídicamente constituidas y efectuar el cobro como si
continuara existiendo el inmueble original en las mismas condiciones anteriores
a la constitución de la propiedad horizontal.
La escritura
pública puede demostrar la realidad jurídica
La decisión también resulta relevante porque confirma la
importancia de los documentos que acreditan la verdadera situación jurídica del
inmueble. Cuando el reglamento de propiedad horizontal ha sido protocolizado y
registrado y existen matrículas inmobiliarias independientes, la falta de actualización de la
información catastral no puede, por sí sola, desconocer esa realidad jurídica.
En consecuencia, la administración tributaria debe
determinar correctamente quiénes son los sujetos obligados y cuáles son los
inmuebles sobre los que efectivamente se causa el impuesto.
¿Qué deben
revisar los propietarios?
Los propietarios de inmuebles sometidos a propiedad
horizontal deben verificar que la información utilizada por la administración
para liquidar el impuesto predial coincida con la situación física y jurídica
existente al 1.º
de enero de la respectiva vigencia fiscal.
Cuando existan inconsistencias entre catastro, registro inmobiliario y la realidad del predio, estas diferencias deben ser acreditadas documentalmente para solicitar la correspondiente corrección o controvertir el cobro.
